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避免房企瘋狂搶地,東莞首開“價高者不一定得”

煞費苦心制定規則,東莞意在壓制地王頻出的現象。

圖片來源:視覺中國

記者 | 羅強

為了壓制土地市場越來越明顯的非理性情緒,東莞對土地出讓規則打了一次“補丁”,中心思想是“出價最高的地產商,不一定能拿到土地”。

6月6日晚間,東莞市公共資源交易網發布《東莞市國土資源網上交易達到上限后的終次報價規則》透露,在競自持、競配建等設定上限的國土資源網上掛牌交易時,當所有條件達到上限后,轉為通過網上最終一次性報價方式(以下簡稱“終次報價”),以終次報價中最接近所有終次報價平均價的原則確定競得人。

要理解這個規則,首先要了解東莞目前的土地出讓模式。東莞公開土地出讓只采用線上報價方式,一般會設立土地最高限價,達到限價后轉入競配建人才房面積、自持面積、自持年限等限制條件,自由報價時間一般介于2-15天之間。

在此情況下,為了避免土地“花落別家”,有些地產商在報價開始之后,開啟瘋狂報價模式,以最快速度將土地價格和限制條件報到最高,即成為這宗土地的“主人”,只需靜靜等待報價截止時間。

如在5月中旬兩宗土地出讓中,報價時間開始后,融創僅僅用了24秒,就已將所有限制條件報到最高,最終成功競得地塊;深圳豪宅開發商鵬瑞地產也僅耗費8分30秒,以23.6億元總價和9.36萬平方米商業面積100%自持的條件,拿下東莞南城一宗商住地塊。

這種報價模式,能夠“提前鎖定”地塊,但也頗受市場質疑,因為勝利的天平往往偏向于有實力的大房企,以及財務測算“膽大”的企業,同時也可能在某種程度上誤導市場,以為土地供不應求以及土地價格只會一路上漲。

此次“終次報價”規則,即是為了避免“提前鎖定”情況的出現,打破誰最先將限制條件報到最高、“價高者得”的固有模式。

終次報價之前,已報出至少一次有效報價的競買人,均自動獲得終次報價資格。未報出有效報價的競買人,須在資格確認環節同意接受上限報價后,也能獲得終次報價資格。

終次報價時長為5分鐘,每位競買人只有一次報價機會,且交易系統不接受相同報價,報價區間為土地出讓最高限價至不高于最高限價加一口報價(一個加價幅度);只有一個有效報價的,以此報價確定競得人;兩個或以上的有效報價,按照有效報價計算平均價,所報價與平均價相差的絕對值最小的為競得人,如果絕對值相等,以絕對值最小且高于平均價的確定為競得人。

如一塊土地起始價為49427萬元,最高限價為70610萬元,每次報價增幅為300萬元。如所有限制條件已到最高,進入終次報價模式,終次報價有效區間為70610萬元至70910萬元(70610+300)。假如A房企報價70620萬元、B房企報價70810萬元、C房企報價70820萬元、D房企報價70900萬元,四家房企的終次報價平均價為70787.5萬元。根據規則,B房企報價最接近平均價,因此競得該地塊。

上述規則和模擬測算顯示,終次報價規則最大的意義,即避免土地被“膽大者”不顧一切拿走,增加“玩家”的數量。如此煞費苦心制定規則,東莞政府意在平穩土地市場預期,壓制越來越頻繁出現的“地王”和“提前鎖定”情況。

東莞并不是唯一采取這種土地出讓方式的城市,早在2016年8月,蘇州就出臺過類似政策,當時的8宗地塊采取了上述方式來確定最終買家,而出臺的背景同樣也是為了抑制土地市場過熱。

2019年以來,東莞已經出讓11宗商住地塊,其中保利地產旗下保利灣區投資有限公司拿下兩宗,總代價高達34.23億元;佳兆業、時代中國、中海地產、首創置業、融創、鵬瑞等9家企業各拿下一宗,其中中海地產拿下的萬江地塊,折合樓面價格為1.62萬元/平方米,打破了陽光城保持兩年的紀錄。

與其他二線城市土地熱一樣,東莞土地市場的“走俏’一方面來源于深圳土地資源稀缺,地產商的需求外溢;另一方面也來源于粵港澳大灣區的規劃發布,大量外來房企開始布局粵港澳大灣區城市,東莞的城市發展機遇與地產商需求匹配度高。

同時,東莞也有大量的土地正在出讓途中。公開資料顯示,東莞今年計劃供應商服用地29.11萬平方米,住宅用地271.64萬平方米,合計為14宗商服用地和51宗住宅用地,這一數據相對于2018年翻了將近兩倍。

去除上述 11宗已出讓的商住用地,2019年東莞還將有54宗商住地塊推向市場,未來的搶地仍將繼續,但“終次報價”規則的發布,也意味著游戲規則的改變,增加了市場公平性和理性情緒。

東莞的土地出讓規則也與房地產市場發展趨勢緊密相連,在東莞房價上漲最為猛烈的2017年,東莞開始在土地出讓規則方面作出調整,最簡單粗暴的機制為“熔斷”機制,即為地塊設定最高限價,當地產商報價到最高限價后,該地塊取消出讓;后來,東莞又引進“限地價+限自持面積、時間+配建人才房面積”出讓規則。

2016年-2018年,東莞土地出讓金額分別為295億元、212億元、245億元,按照目前的趨勢來看,東莞2019年土地出讓收入有望再創新高,但這對于東莞這座城市以及參與地產商而言,理性平穩發展仍然是最重要的。

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